Zdjęcie ilustracyjne: Romain Dancre / Unsplash.
Prawo pierwokupu działki oznacza, że ktoś inny ma pierwszeństwo kupna na warunkach, które uzgodniłeś ze sprzedającym. Z mocy ustawy może je mieć gmina, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), dzierżawca gruntu rolnego, Lasy Państwowe, park narodowy albo współwłaściciel gospodarstwa rolnego. Jeśli takie prawo istnieje, notariusz najpierw sporządza umowę warunkową. Uprawniony ma miesiąc na decyzję, a dopiero potem strony podpisują umowę przenoszącą własność. Poniżej znajdziesz tabelę uprawnionych z podstawą prawną i listę dokumentów, w których sprawdzisz, czy Twoja transakcja wymaga dwóch aktów.
Najważniejsze w skrócie
- Ustawowe prawo pierwokupu mają m.in. gmina (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami), dzierżawca i KOWR przy gruntach rolnych, Lasy Państwowe przy lasach i gruntach do zalesienia oraz park narodowy w swoich granicach.
- Gdy pierwokup przysługuje, sprzedaż zawiera się pod warunkiem, że uprawniony z niego nie skorzysta. Na nieruchomości uprawniony ma na to miesiąc od zawiadomienia.
- Bezwarunkowa sprzedaż jest nieważna, jeśli ustawowy pierwokup przysługuje Skarbowi Państwa, samorządowi, współwłaścicielowi albo dzierżawcy.
- Uprawniony kupuje na tych samych warunkach, co kupujący. Przy gruntach rolnych i w parkach narodowych przepisy pozwalają w określonych przypadkach na sądowe ustalenie ceny.
- Planuj dwa akty notarialne, co najmniej miesiąc przerwy i zapisy o zadatku na wypadek, gdyby uprawniony skorzystał z prawa.
Kto może mieć prawo pierwokupu: tabela uprawnionych
Kodeks cywilny opisuje ogólny mechanizm pierwokupu. Kto jest uprawniony i w jakiej sytuacji, określają ustawy szczególne. Prawo pierwokupu można też ustanowić umową, np. w umowie z sąsiadem. Takie umowne prawo działa inaczej, o czym piszemy niżej.
| Uprawniony | Kiedy przysługuje | Podstawa prawna | Kto i w jakim terminie wykonuje | Ważniejsze wyjątki |
|---|---|---|---|---|
| Gmina | Sprzedaż m.in.: niezabudowanej działki kupionej wcześniej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub samorządu; użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu; działki przeznaczonej w planie miejscowym na cele publiczne albo objętej decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego; nieruchomości z rejestru zabytków; działki na obszarze rewitalizacji, gdy przewiduje to uchwała, albo w Specjalnej Strefie Rewitalizacji | art. 109–111 ustawy o gospodarce nieruchomościami | Wójt, burmistrz albo prezydent miasta; miesiąc od otrzymania zawiadomienia; oświadczenie w formie aktu notarialnego | Sprzedaż osobom bliskim; działki rolne i leśne (przy pkt 1–2); przy celach publicznych i zabytkach – gdy prawo pierwokupu nie jest ujawnione w księdze wieczystej |
| Dzierżawca gruntu rolnego | Sprzedaż nieruchomości rolnej, gdy umowa dzierżawy jest pisemna z datą pewną, wykonywana co najmniej 3 lata, a grunt wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy | art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; art. 598 KC | Dzierżawca; miesiąc od zawiadomienia; oświadczenie w formie aktu notarialnego | Wyłączenia z art. 3 ust. 5, np. nabywca będący osobą bliską sprzedawcy albo samorządem |
| KOWR | Sprzedaż nieruchomości rolnej, gdy dzierżawca nie ma prawa pierwokupu albo z niego nie skorzystał | art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego | KOWR (za Skarb Państwa); miesiąc od zawiadomienia; oświadczenie notarialne publikowane w BIP | Ustawa nie dotyczy m.in. nieruchomości z użytkami rolnymi poniżej 0,3 ha; nie dotyczy rolnika powiększającego gospodarstwo rodzinne w swojej lub sąsiedniej gminie (ust. 7) |
| Lasy Państwowe | Sprzedaż gruntu oznaczonego w ewidencji jako las, przeznaczonego do zalesienia w planie miejscowym albo objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją z art. 19 ust. 3 | art. 37a–37k ustawy o lasach | Nadleśniczy; miesiąc od otrzymania zawiadomienia | Sprzedaż małżonkowi, krewnym i powinowatym w ustawowo określonym kręgu, samorządowi |
| Park narodowy | Sprzedaż nieruchomości w granicach parku narodowego | art. 10 ust. 5–5i ustawy o ochronie przyrody | Dyrektor parku; miesiąc od zawiadomienia | Park ma pierwszeństwo przed innymi uprawnionymi |
| Współwłaściciel gospodarstwa rolnego | Sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości rolnej osobie spoza grona współwłaścicieli, gdy pozostali prowadzą gospodarstwo na wspólnym gruncie | art. 166 KC | Pozostali współwłaściciele; miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2 KC) | Nabywcą jest inny współwłaściciel; inne wyjątki z art. 166 § 1 KC |
Kodeks cywilny nie daje współwłaścicielowi zwykłej działki budowlanej ustawowego pierwokupu udziału tylko z tego powodu, że jest współwłaścicielem. Tabela opisuje sytuacje najczęstsze przy obrocie działkami. Istnieją też inne przepisy szczególne, dlatego ostateczną ocenę zostaw notariuszowi.
Jak sprawdzić, czy pierwokup dotyczy działki
Notariusz zbada sprawę przed aktem. Warto jednak zrobić to wcześniej, bo od odpowiedzi zależy harmonogram, sposób zapłaty i treść umowy przedwstępnej. Przejdź tę listę:
- Księga wieczysta, dział III. Tu bywa wpisane prawo pierwokupu: umowne albo gminy związane z celem publicznym lub zabytkiem. Jak czytać działy księgi, wyjaśnia poradnik księga wieczysta działki – działy.
- Księga wieczysta, dział II i akt nabycia. Od kogo sprzedawca kupił działkę? Jeśli od gminy albo Skarbu Państwa, a działka jest niezabudowana, pierwokup gminy jest możliwy. To samo dotyczy użytkowania wieczystego.
- Wypis z ewidencji gruntów. Użytki rolne (np. R, Ł, Ps) o łącznej powierzchni co najmniej 0,3 ha mogą oznaczać nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy, a oznaczenie Ls – las.
- Plan miejscowy. Czy działka jest przeznaczona na cele publiczne, do zalesienia albo na cele rolne? Plan znajdziesz w Rejestrze Urbanistycznym lub w BIP gminy. Instrukcję podajemy w tekście jak sprawdzić MPZP dla działki.
- Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego i uchwały rewitalizacyjne. Zapytaj w urzędzie gminy.
- Rejestr zabytków prowadzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.
- Umowy dzierżawy. Poproś sprzedającego o wszystkie umowy i sprawdź ich formę, datę pewną oraz czas trwania. O gruncie z dzierżawcą piszemy w poradniku grunt z dzierżawcą – jakie warunki.
- Granice parku narodowego. Sprawdzisz je w Centralnym Rejestrze Form Ochrony Przyrody GDOŚ.
Sama umowa przedwstępna nie uruchamia pierwokupu. Uruchamia go dopiero sprzedaż. Jeśli jednak w przedwstępnej zapiszesz jeden termin podpisania aktu, a okaże się, że potrzebne są dwa akty i miesiąc przerwy, harmonogram się rozjedzie. Lepiej od razu przewidzieć oba scenariusze.
Umowa warunkowa i umowa przenosząca: przebieg sprzedaży
Kodeks cywilny stanowi, że rzecz objętą prawem pierwokupu można sprzedać osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa. W praktyce wygląda to tak:
- Umowa sprzedaży pod warunkiem. Strony podpisują akt notarialny z ceną i wszystkimi warunkami. Własność jeszcze nie przechodzi.
- Zawiadomienie. Notariusz zawiadamia uprawnionego o treści umowy: wójta, KOWR, nadleśniczego, dyrektora parku albo dzierżawcę gruntu rolnego.
- Termin na decyzję. Przy nieruchomościach prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia. Gmina, KOWR, Lasy Państwowe i dzierżawca składają oświadczenie w formie aktu notarialnego.
- Umowa przenosząca. Jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa, strony zawierają drugi akt, a własność przechodzi na kupującego. Do tego czasu nie dysponujesz działką jako właściciel, więc nie składaj na przykład wniosku o pozwolenie na budowę jako właściciel.
Jeśli uprawniony skorzysta z prawa, dochodzi do skutku umowa między nim a sprzedającym, o tej samej treści co umowa warunkowa. Gdy umowa przewidywała świadczenia dodatkowe, których uprawniony nie może spełnić, wykonuje on prawo, płacąc ich wartość. Prawa pierwokupu nie można zbyć na inną osobę.
Grunt rolny: dzierżawca, KOWR i progi powierzchni
Przy gruntach rolnych najpierw sprawdź, czy działka jest w ogóle „nieruchomością rolną” w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa nie obejmuje nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne. Nie stosuje się jej też m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Kolejność jest następująca. Najpierw prawo pierwokupu ma dzierżawca, jeśli spełnia ustawowe warunki. Jeśli go nie ma albo nie skorzysta z prawa, przysługuje ono KOWR. KOWR nie ma pierwokupu, gdy kupujący to rolnik, który powiększa swoje gospodarstwo rodzinne do limitu ustawowego, a działka leży w gminie jego zamieszkania lub w gminie sąsiedniej.
Odrębną kwestią jest to, kto może kupić grunt rolny. Według KOWR zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Działkę rolną mniejszą niż 1 ha może kupić każdy, ale KOWR nadal może mieć do niej prawo pierwokupu. W wyjaśnieniach KOWR podaje przykład sadu o powierzchni 0,98 ha. Szerzej o tym w poradniku działki rolne – co sprawdzić przed zakupem.
Osoba, która nie jest rolnikiem, chce kupić działkę o powierzchni 0,6 ha, w całości z gruntami ornymi i bez planu miejscowego. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma zastosowanie, bo użytków rolnych jest co najmniej 0,3 ha. Działka ma mniej niż 1 ha, więc nabywca nie musi być rolnikiem. Jeśli grunt nie jest dzierżawiony, prawo pierwokupu przysługuje KOWR. Notariusz sporządzi umowę warunkową, a strony muszą poczekać miesiąc od zawiadomienia KOWR.
Kiedy pierwokup ma gmina
Pierwokup gminy dotyczy konkretnych sytuacji z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie przysługuje przy każdej sprzedaży działki budowlanej. Najczęściej spotkasz go w trzech przypadkach.
- Działka kupiona kiedyś od gminy lub Skarbu Państwa i nadal niezabudowana. Przepis nie obejmuje działek przeznaczonych w planie na cele rolne lub leśne, a gdy planu nie ma – faktycznie tak wykorzystywanych.
- Działka pod cel publiczny według planu miejscowego albo objęta decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego, np. pod drogę. W tym przypadku oraz przy zabytkach pierwokup nie przysługuje, jeśli nie ujawniono go w księdze wieczystej.
- Obszar rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała rady gminy, albo Specjalna Strefa Rewitalizacji.
Gmina wykonuje prawo pierwokupu po cenie ustalonej w umowie sprzedaży. Z mocy samej ustawy pierwokup gminy nie przysługuje m.in. przy sprzedaży osobom bliskim oraz przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej jako nieruchomość zamienna albo w wyniku zamiany.
Cena, zadatek i harmonogram z pierwokupem
Uprawniony kupuje na tych samych warunkach, co Ty. Wyjątkiem są przepisy, które pozwalają ustalić cenę przez sąd. Przy nieruchomościach rolnych uprawniony może w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia wystąpić do sądu, jeśli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej. Możliwość wystąpienia do sądu o ustalenie ceny ma też w określonych przypadkach dyrektor parku narodowego.
Sprawdź też, co dzieje się z Twoimi pieniędzmi, jeśli uprawniony skorzysta z prawa. Ten scenariusz trzeba opisać w umowie. Zanim wpłacisz zadatek, ustal na piśmie:
- czy zadatek lub zaliczka wraca do Ciebie w całości, jeśli działkę kupi uprawniony, i w jakim terminie;
- czy cena płatna przy umowie warunkowej trafia do depozytu notarialnego, a nie bezpośrednio do sprzedającego;
- kto ponosi koszty umowy warunkowej, jeśli do umowy przenoszącej nie dojdzie;
- termin zawarcia umowy przenoszącej po upływie miesiąca na decyzję;
- co, jeśli zawiadomienie trafi do uprawnionego z opóźnieniem.
Licz się z dwoma aktami notarialnymi zamiast jednego. Uwzględnij to w budżecie razem z innymi kosztami zakupu działki. Taksę i podział kosztów ustal z notariuszem przed pierwszym aktem.
Co grozi przy sprzedaży bez warunku
Skutki zależą od rodzaju prawa pierwokupu. Jeśli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Kupujący nie zostaje wtedy właścicielem mimo aktu i zapłaty. Przy prawie pierwokupu parku narodowego ustawa o ochronie przyrody przewiduje nieważność czynności dokonanej bez zawiadomienia.
Inaczej jest przy prawie umownym, np. ustanowionym na rzecz sąsiada. Bezwarunkowa sprzedaż jest wtedy ważna, ale sprzedający odpowiada wobec uprawnionego za szkodę. Tak samo odpowiada, gdy nie zawiadomił uprawnionego albo podał mu nieprawdziwe warunki umowy.
Zachowaj ostrożność, gdy sprzedający namawia na „szybki akt” mimo dzierżawcy na gruncie rolnym, zataja umowę dzierżawy albo proponuje wpisać w akcie zaniżoną cenę. Nieujawniona dzierżawa z datą pewną może skutkować nieważnością sprzedaży. Zaniżona cena otwiera uprawnionemu drogę do kupna działki po tej właśnie cenie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy przy zakupie działki budowlanej od osoby prywatnej zawsze jest pierwokup gminy?
Nie. Gmina ma pierwokup tylko w przypadkach z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. gdy niezabudowaną działkę sprzedawca kupił wcześniej od gminy lub Skarbu Państwa albo gdy działka jest przeznaczona na cel publiczny i wpisano to do księgi wieczystej. Większość zwykłych sprzedaży działek budowlanych odbywa się jednym aktem.
Czy mogę zrzec się czekania, jeśli gmina lub KOWR szybciej oświadczą, że nie skorzystają z prawa?
Termin miesiąca chroni uprawnionego, nie strony. Jeśli uprawniony złoży wcześniej oświadczenie, że nie wykonuje prawa pierwokupu, umowę przenoszącą można zwykle zawrzeć wcześniej. Czy i w jakiej formie dany urząd wydaje takie oświadczenie, ustal z notariuszem i z urzędem.
Kto płaci za dwa akty notarialne?
Przepisy nie przesądzają, kto pokrywa koszty umowy warunkowej i przenoszącej. To kwestia ustaleń stron. Zapisz je w umowie przedwstępnej, razem z tym, kto pokrywa koszty, jeśli uprawniony skorzysta z prawa.
Czy dzierżawca na umowę ustną też ma pierwokup?
Ustawowy pierwokup dzierżawcy nieruchomości rolnej wymaga umowy w formie pisemnej z datą pewną, wykonywanej co najmniej 3 lata, i gruntu wchodzącego w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Umowa ustna tych warunków nie spełnia. Mimo to poproś o wszystkie umowy, bo o pierwokupie decyduje stan faktyczny i dokumenty, nie zapewnienie sprzedającego.
Czy pierwokup dotyczy też darowizny lub zamiany działki?
Pierwokup dotyczy sprzedaży. Przy innych umowach przepisy szczególne przewidują czasem odrębne uprawnienia. Na przykład Lasy Państwowe mogą złożyć oświadczenie o nabyciu gruntu leśnego za ekwiwalent pieniężny, a KOWR w niektórych sytuacjach ma prawo nabycia. Każdy taki przypadek warto omówić z notariuszem.
Powiązane poradniki
Identyfikator działki a numer ewidencyjny · Wypis i wyrys z ewidencji gruntów · Księga wieczysta po numerze działki
Źródła
- Kodeks cywilny, tekst jednolity (Dz.U. z 2026 r. poz. 795), art. 166, 596–602 – Dziennik Ustaw / ELI (dostęp: 12.10.2026)
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity (Dz.U. z 2026 r. poz. 399), art. 109–111 – Dziennik Ustaw / ELI (dostęp: 12.10.2026)
- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity (Dz.U. z 2026 r. poz. 941), art. 1a, 2, 3 – Dziennik Ustaw / ELI (dostęp: 12.10.2026)
- Ustawa o lasach, tekst jednolity (Dz.U. z 2026 r. poz. 663), art. 37a–37k – Dziennik Ustaw / ELI (dostęp: 12.10.2026)
- Ustawa o ochronie przyrody, tekst jednolity (Dz.U. z 2026 r. poz. 13), art. 10 ust. 5–5i – Dziennik Ustaw / ELI (dostęp: 12.10.2026)
- Często zadawane pytania – obrót nieruchomościami rolnymi – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dostęp: 12.10.2026)
- Centralny Rejestr Form Ochrony Przyrody – Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska (dostęp: 12.10.2026)
Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej, podatkowej ani geodezyjnej. Opracowanie: Redakcja Kupgrunt.
