Kto może kupić ziemię rolną? Ograniczenia dla osób niebędących rolnikami

Zdjęcie ilustracyjne: Bernd Dittrich / Unsplash.

Czy kupowany grunt to w ogóle „nieruchomość rolna”?

Ograniczenia w obrocie ziemią dotyczą tylko nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa odsyła do Kodeksu cywilnego. Według niego nieruchomości rolne to takie, które są lub mogą być wykorzystywane do produkcji rolnej: roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Liczy się więc nie tylko to, co dziś rośnie na polu, ale też to, do czego grunt może służyć.

Z tej definicji ustawa wyłącza nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W praktyce oznacza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli plan przeznacza całą działkę np. pod zabudowę mieszkaniową, sprzedaż nie podlega ograniczeniom ustawy. Gdy plan obejmuje działkę tylko częściowo, zapytaj notariusza, jak potraktuje część rolną. Ustalenia planu sprawdzisz w wypisie i wyrysie albo w serwisach mapowych gminy. Opisujemy to w poradniku jak sprawdzić MPZP dla działki.

Ustawy nie stosuje się też m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, do dróg wewnętrznych, do nieruchomości, w których grunty pod stawami zajmują co najmniej 70% powierzchni, ani do udziałów we współwłasności takich nieruchomości (art. 1a). Próg 0,3 ha liczy się od powierzchni użytków rolnych, a nie od powierzchni całej działki. Użytki odczytasz z wypisu z ewidencji gruntów. Symbole wyjaśniamy w tekście o różnicach między działką budowlaną i rolną.

Drzewo decyzyjne: czy potrzebujesz zgody KOWR

Odpowiadaj na pytania po kolei. Pierwsza odpowiedź „tak” kończy analizę. Schemat porządkuje najczęstsze sytuacje, ale nie zastępuje lektury art. 1a i art. 2a ustawy ani rozmowy z notariuszem. To notariusz odmówi sporządzenia aktu, jeśli uzna, że nabycie byłoby nieważne.

Działka poniżej 1 ha: kupi każdy, ale nie bez warunków

Wyjątek dla nieruchomości mniejszych niż 1 ha jest najczęstszą drogą zakupu dla osób spoza rolnictwa. KOWR wyjaśnia, że chodzi o powierzchnię najwyżej 0,9999 ha. W tym przypadku nie potrzebujesz ani statusu rolnika, ani pokrewieństwa ze sprzedającym, ani decyzji Dyrektora Generalnego KOWR. Jeśli umowa obejmuje kilka działek lub kilka ksiąg wieczystych, zapytaj notariusza, jaką powierzchnię uzna za nabywaną nieruchomość.

Wyjątek nie usuwa jednak dwóch kwestii. Pierwsza to prawo pierwokupu (art. 3 ustawy). Najpierw może je mieć dzierżawca, jeśli dzierżawi grunt co najmniej 3 lata na podstawie pisemnej umowy z datą pewną i włączył go do swojego gospodarstwa rodzinnego. Gdy dzierżawcy pierwokup nie przysługuje albo z niego nie skorzysta, z mocy ustawy przysługuje on KOWR. Ustawa wyłącza pierwokup KOWR m.in. przy sprzedaży osobie bliskiej oraz rolnikowi powiększającemu gospodarstwo rodzinne w swojej gminie lub gminie sąsiedniej. Notariusz sporządza wtedy umowę warunkową, a uprawniony ma miesiąc na decyzję. Druga to obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat z art. 2b. Ustawa zwalnia z niego wprost nieruchomości mniejsze niż 1 ha tylko wtedy, gdy w dniu nabycia leżały w granicach administracyjnych miasta. KOWR przyjmuje też wnioski o zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości poniżej 1 ha. Zanim kupisz małą działkę rolną poza miastem, ustal z notariuszem, czy i w jakim zakresie obowiązek ten cię obejmie.

Kto jest rolnikiem indywidualnym i jak to wykazać

Rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy nie jest każdy, kto ma pole lub płaci podatek rolny. Art. 6 ustawy wymaga spełnienia łącznie czterech warunków:

1. Grunty do 300 ha. Jesteś właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, a łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Ten sam limit obejmuje gospodarstwo po zakupie.
2. Kwalifikacje rolnicze. Wystarczy wykształcenie rolnicze (zasadnicze zawodowe, branżowe, średnie, policealne lub wyższe) albo tytuł kwalifikacyjny, zawodowy lub mistrzowski przydatny w rolnictwie. Pasuje też wyższe wykształcenie nierolnicze z 3-letnim stażem w rolnictwie albo ze studiami podyplomowymi z zakresu rolnictwa, średnie wykształcenie nierolnicze z 3-letnim stażem, a także sam 5-letni staż pracy w rolnictwie.
3. Co najmniej 5 lat zamieszkania w gminie, w której leży jedna z nieruchomości rolnych twojego gospodarstwa.
4. Osobiste prowadzenie gospodarstwa przez ten czas.

Ustawa wskazuje też dowody. Osobiste prowadzenie gospodarstwa potwierdzasz pisemnym oświadczeniem, zamieszkanie zaświadczeniem o zameldowaniu na pobyt stały, a kwalifikacje dokumentami wymienionymi w rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r., np. świadectwem, dyplomem lub zaświadczeniem o stażu. Gdy nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego małżonków, wystarczy, że warunki spełnia jedno z nich (art. 2a ust. 3a).

Inne wyjątki: osoba bliska, spadek, licytacja

Art. 2a ust. 3 zawiera długą listę sytuacji, w których nabywca nie musi być rolnikiem. Dla prywatnego kupującego najważniejsze są te poniżej. Pełną listę publikuje KOWR.

• Osoba bliska zbywcy: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, teściowie, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha i pasierbowie.
• Dziedziczenie i zapis windykacyjny, dział spadku, zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa.
• Nabycie w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Na licytacji komorniczej nieruchomość rolną może kupić każdy. KOWR może jednak skorzystać z prawa nabycia, a obowiązki z art. 2b, według KOWR, obejmują także takiego nabywcę.
• Kupujący publiczny: gmina, Skarb Państwa, KOWR, park narodowy, a także niektórzy inwestorzy energetyczni i infrastrukturalni.

Wyjątek zwalnia ze statusu rolnika. Nie zawsze zwalnia jednak z prawa pierwokupu KOWR ani z obowiązków po zakupie. Każdą z tych kwestii trzeba sprawdzić osobno.

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR krok po kroku

Gdy żaden wyjątek nie pasuje, zostaje decyzja administracyjna Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ust. 4). Wniosek może złożyć m.in. sprzedający albo osoba fizyczna z kwalifikacjami rolniczymi, która chce utworzyć gospodarstwo rodzinne lub powiększyć gospodarstwo. Wniosek w oryginale składa się w oddziale terenowym KOWR właściwym dla położenia nieruchomości.

1. Ogłoszenie sprzedającego (ścieżka zbywcy). Sprzedający bezpłatnie publikuje ogłoszenie w systemie eRolnik (erolnik.gov.pl). Czas na odpowiedź wynosi co najmniej 30 dni. Odpowiedzieć może tylko rolnik indywidualny.
2. Wykazanie braku nabywcy-rolnika. Przyjmuje się, że sprzedaż rolnikowi nie była możliwa, gdy nikt nie odpowiedział na ogłoszenie. Odpowiedź złożona po terminie albo z ceną niższą o ponad 5% od ceny z ogłoszenia nie liczy się. Dodatkowy warunek: cena w ogłoszeniu nie może przewyższać o 50% lub więcej średniej ceny gruntów ornych w województwie według GUS, chyba że sprzedający uzasadni ją operatem szacunkowym.
3. Wniosek do KOWR. Dołącz wypis z ewidencji gruntów, odpis lub numer księgi wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym, dokumenty potwierdzające spełnienie warunków i dowód zapłaty opłaty skarbowej. Przy wniosku zbywcy wynosi ona 10 zł. Wniosek złożony po upływie 6 miesięcy od zakończenia okresu na odpowiedzi kończy się odmową.
4. Warunki zgody. Kupujący zobowiązuje się prowadzić działalność rolniczą, zakup nie może prowadzić do nadmiernej koncentracji gruntów, a cena nie może być niższa niż 95% ceny z ogłoszenia. Osoba tworząca gospodarstwo rodzinne zobowiązuje się dodatkowo zamieszkać przez 5 lat w gminie, w której leży jedna z jego nieruchomości.
5. Akt notarialny w terminie ważności. Zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 2ba). Odwołanie rozpatruje minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Gdy KOWR odmówi zgody na wniosek sprzedającego, ustawa w części przypadków pozwala zbywcy w ciągu miesiąca od dnia, w którym decyzja odmowna stała się ostateczna, żądać, by KOWR sam nabył nieruchomość za cenę odpowiadającą wartości rynkowej (art. 2a ust. 6). Ta możliwość ma wyjątki, więc omów ją z prawnikiem przed złożeniem wniosku. Ocena ceny gruntu to osobny temat. Zacznij od poradnika działki rolne na sprzedaż: co sprawdzić przed zakupem.

Po zakupie: 5 lat gospodarowania i zakaz zbycia

Art. 2b nakłada na nabywcę nieruchomości rolnej obowiązek prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła kupiona ziemia, przez co najmniej 5 lat od nabycia. Osoba fizyczna prowadzi je osobiście. W tym czasie nieruchomości nie wolno zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom, np. wydzierżawić. Według KOWR zakaz obejmuje także darowiznę, zamianę i aport do spółki. Wcześniejsze zbycie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydawanej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym. Od 1 września 2024 r. wnioski dotyczące nieruchomości poniżej 1 ha składa się w oddziałach terenowych KOWR.

Ustawa przewiduje wyjątki od tych obowiązków (art. 2b ust. 4 i 5). Dotyczą one m.in. nabycia w drodze dziedziczenia, nabycia przez zasiedzenie, działek poniżej 1 ha w granicach miast oraz sytuacji, w której po zakupie uchwalono plan miejscowy przeznaczający teren na inne cele. Nabycie sprzeczne z ustawą jest nieważne (art. 9). Jeśli nabywca nie prowadzi gospodarstwa albo nie wykonuje zobowiązań, KOWR może żądać, by sąd orzekł o nabyciu nieruchomości przez Skarb Państwa za cenę odpowiadającą wartości rynkowej (art. 9 ust. 3).

Lista kontrolna przed umową przedwstępną

Jeśli szukasz ziemi w konkretnym regionie, praktyczne wskazówki znajdziesz w tekstach o gruntach rolnych w świętokrzyskiem i gruntach rolnych w lubuskiem. Jeśli myślisz o budowie domu na działce rolnej, przeczytaj też, kiedy potrzebne jest odrolnienie. Pomocy notariusza lub prawnika potrzebujesz zawsze przy działce od 1 ha bez oczywistego wyjątku, przy dzierżawionym gruncie i przy zakupie udziału.

Powiązane poradniki