Sprzedający jest w związku małżeńskim: kiedy potrzebna jest zgoda małżonka?

Zdjęcie ilustracyjne: Annika Wischnewsky / Unsplash.

Co mówi art. 37 KRO o sprzedaży działki

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, czyli wspólność ustawowa. Obejmuje ona przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Każdy małżonek może co do zasady samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Kodeks rodzinny i opiekuńczy wymienia jednak czynności, przy których zawsze potrzebna jest zgoda drugiego małżonka.

Według art. 37 § 1 pkt 1 KRO zgoda jest potrzebna do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia lub odpłatnego nabycia nieruchomości albo użytkowania wieczystego. Dotyczy to także oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków, np. w dzierżawę. Osobny punkt obejmuje zbycie, obciążenie, odpłatne nabycie i wydzierżawienie gospodarstwa rolnego. Sprzedaż działki z majątku wspólnego to więc typowy przypadek, w którym zgoda drugiego małżonka jest obowiązkowa. Nie ma znaczenia, kto jest wpisany w ogłoszeniu ani kto prowadzi rozmowy.

Gdy działkę kupuje osoba pozostająca w związku małżeńskim, ten sam przepis dotyczy jej po stronie kupującego (odpłatne nabycie). Zakup bez ślubu, np. przez parę w nieformalnym związku, omawiamy w poradniku o zakupie działki bez ślubu. Tutaj skupiamy się na sprzedającym.

Majątek wspólny czy osobisty: jak to ustalić

O tym, czy zgoda jest potrzebna, decyduje przynależność działki do majątku, a nie samo to, że sprzedający ma żonę lub męża. Art. 33 KRO wylicza składniki majątku osobistego. Przy działkach najczęściej chodzi o:

• działkę nabytą przed powstaniem wspólności ustawowej, czyli zwykle przed ślubem;
• działkę nabytą przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej;
• działkę nabytą w zamian za składniki majątku osobistego, np. w wyniku zamiany, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Pierwszy trop to księga wieczysta. W dziale II przy małżonkach zwykle widnieje informacja, że są właścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wpis tylko jednej osoby nie przesądza jednak, że działka należy do jej majątku osobistego. Liczy się data i podstawa nabycia, a te poznasz z aktu notarialnego, postanowienia spadkowego albo umowy darowizny. Jak czytać dział II, opisuje poradnik o działach księgi wieczystej.

Tabela: sytuacja sprzedającego a to, czego wymagać

Rozdzielność umowna ma jeszcze jeden haczyk. Według art. 47¹ KRO małżonek może powołać się wobec osób trzecich na umowę majątkową tylko wtedy, gdy jej zawarcie i rodzaj były im wiadome. Dlatego jeśli sprzedający twierdzi, że ma intercyzę, poproś o jej wypis. Notariusz wpisze wtedy tę informację do aktu.

W jakiej formie małżonek wyraża zgodę

Kodeks cywilny stanowi, że gdy do ważności czynności potrzebna jest szczególna forma, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej składa się w tej samej formie. Umowa sprzedaży działki wymaga aktu notarialnego, więc zgoda małżonka także. W praktyce są trzy rozwiązania:

1. Małżonek przychodzi do notariusza. Podpisuje akt razem ze sprzedającym, jako współwłaściciel albo jako osoba wyrażająca zgodę. To najprostsza droga.
2. Zgoda w osobnym akcie. Małżonek składa oświadczenie o zgodzie u dowolnego notariusza, wcześniej albo później. Zgoda wyrażona po zawarciu umowy działa wstecz od jej daty. Oświadczenie powinno wskazywać konkretną działkę i najlepiej warunki sprzedaży.
3. Pełnomocnictwo. Małżonek udziela pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, np. sprzedającemu. Sprawdź jego zakres i aktualność tak samo jak każde inne pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości.

Podpis pod zwykłym pismem, mail czy telefoniczne „zgadzam się” nie wystarczą. Jeśli małżonek przebywa za granicą, ustal z notariuszem, który sporządzi umowę, przed kim i w jakiej formie małżonek może złożyć zgodę oraz czy dokument będzie wymagał tłumaczenia.

Sprzedaż działki bez zgody żony lub męża: skutki

Kodeks rozróżnia dwie sytuacje. Umowa zawarta przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego nie jest od razu nieważna. Jej ważność zależy od potwierdzenia przez drugiego małżonka. Dopóki to nie nastąpi, nie wiadomo, czy kupujący został właścicielem. Kupujący może wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin do potwierdzenia. Gdy termin upłynie bez potwierdzenia, kupujący przestaje być związany umową. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody jest natomiast nieważna.

Gdy małżonek odmawia zgody albo porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, sprzedający może wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela go, jeśli wymaga tego dobro rodziny. To jednak postępowanie sądowe, a nie formalność na dzień podpisania aktu. Kupujący powinien zaczekać na prawomocne postanowienie.

Umowa przedwstępna i zadatek przy sprzedającym w związku małżeńskim

Art. 37 KRO mówi o czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości. Czy obejmuje on umowę przedwstępną, w doktrynie i orzecznictwie ocenia się różnie. Z punktu widzenia kupującego nie warto tego testować. Jeśli działka należy do majątku wspólnego, niech małżonek sprzedającego podpisze także umowę przedwstępną albo wyrazi na nią zgodę. Najlepiej, by umowa miała formę aktu notarialnego.

W umowie wpisz, kto przyjmuje zadatek i co się stanie, jeśli zgoda nie zostanie złożona do umowy przyrzeczonej. Wzory zapisów i różnice między zadatkiem a zaliczką omawiają poradniki o umowie przedwstępnej działki oraz o zadatku za działkę.

Checklista kupującego przed podpisaniem umowy

Przy sprzedaży gospodarstwa rolnego, działce w udziałach z innymi osobami, sprzedającym cudzoziemcu albo małżeństwie zawartym za granicą skonsultuj sprawę z notariuszem lub prawnikiem przed umową przedwstępną. W takich przypadkach mogą obowiązywać dodatkowe wymagania. Jakie dokumenty sprzedający zwykle przygotowuje, opisuje poradnik o dokumentach do sprzedaży działki.

Powiązane poradniki