Projekt aktu notarialnego zakupu działki: co sprawdzić przed podpisaniem?

Zdjęcie ilustracyjne: Cytonn Photography / Unsplash.

Kiedy poprosić o projekt i z czym go czytać

Prawo o notariacie nie wymaga, żeby kancelaria wysyłała stronom projekt aktu. Notariusz ma jednak obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz udzielać im niezbędnych wyjaśnień. Kancelarie zwykle przygotowują wersję roboczą, gdy zbiorą dokumenty od sprzedającego. Poproś o nią przy rezerwacji terminu i zostaw sobie kilka dni na lekturę.

Projekt czytaj z dokumentami obok, nie z pamięci. Przygotuj:

Każde zdanie projektu, którego nie rozumiesz, zaznacz i zapytaj o nie notariusza. To jego zadanie, a nie przysługa. Pytania wyślij przed terminem, bo wtedy kancelaria ma czas poprawić tekst.

Lista kontrolna: punkt po punkcie

Akt sprzedaży działki ma zwykle podobny układ. Ustawa wymienia jego obowiązkowe elementy: datę i miejsce, dane notariusza, dane stron (dla osób fizycznych m.in. imiona rodziców i miejsce zamieszkania), treść oświadczeń z powołaniem okazanych dokumentów, stwierdzenie odczytania i przyjęcia aktu oraz podpisy. Akt dotyczący czynności prawnej musi też zawierać jej istotne postanowienia i inne oświadczenia wymagane przepisami albo wolą stron. Tabela pokazuje, co sprawdzić w każdej części.

Oznaczenie działki: księga, ewidencja, rękojmia

Najpierw porównaj numer księgi wieczystej i numer działki z obrębem. Jedna księga może obejmować kilka działek. Jeśli kupujesz tylko część z nich, akt musi to jasno opisać. Wtedy wymagane jest odłączenie działki i założenie dla niej nowej księgi albo wpisanie jej do twojej istniejącej księgi. Powierzchnię porównaj z wypisem z rejestru gruntów. Rozbieżność nie musi blokować transakcji, ale powinna zostać wyjaśniona przed podpisaniem, a nie po nim.

Ochrona, którą daje księga wieczysta, jest silna, ale nie pełna. Rękojmia wiary publicznej ksiąg działa na korzyść tego, kto nabył własność przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi. Nie chroni jednak m.in. przed prawami obciążającymi nieruchomość z mocy ustawy, służebnością drogi koniecznej ani służebnością przesyłu, nawet jeśli nie są wpisane. Dlatego akt powinien zawierać oświadczenie sprzedającego o takich obciążeniach, a ty powinieneś sprawdzić działkę w terenie. Jak czytać poszczególne działy, wyjaśniamy w tekście o działach księgi wieczystej. O ryzyku nieujawnionego przejazdu przez działkę piszemy w poradniku o służebności drogi koniecznej.

Oświadczenia, które często znikają z projektu

Projekt powstaje często na wzorze kancelarii. Jeśli nie powiesz, co ustaliliście ze sprzedającym, wzór tego nie uwzględni. Sprawdź, czy w akcie są oświadczenia, które pasują do twojej działki:

• Zgoda małżonka. Jeśli sprzedający pozostaje we wspólności majątkowej, a działka jest w majątku wspólnym, do sprzedaży potrzebna jest zgoda współmałżonka. Odpłatne nabycie nieruchomości też jej wymaga, więc dotyczy to także ciebie. Więcej w poradniku o zakupie działki przez parę bez ślubu.
• Status rolny. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie obejmuje nieruchomości, które plan miejscowy w całości przeznacza na cele inne niż rolne. Jeśli działka jest rolna, akt powinien wskazać, na jakiej podstawie możesz ją kupić. Może to być powierzchnia poniżej 1 ha, status rolnika indywidualnego albo zgoda KOWR. Akt powinien też określić, czy masz przez 5 lat prowadzić gospodarstwo.
• Las. Przy sprzedaży gruntu oznaczonego w ewidencji jako las, przeznaczonego do zalesienia albo spełniającego definicję lasu prawo pierwokupu ma z mocy ustawy Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe. W trzecim przypadku sprzedający składa oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, a notariusz odnotowuje w akcie pouczenie.
• Prawo pierwokupu. Jeśli pierwokup przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, gminie, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna. Wtedy najpierw podpisuje się umowę warunkową, a dopiero potem umowę przenoszącą własność.
• Dzierżawa, najem, użyczenie. Oświadczenie, że działka nie jest nikomu oddana do używania. Jeśli jest, akt powinien wskazać, co się dzieje z tą umową.
• Obiekty i przyłącza. Oświadczenia o legalności zabudowań, o przyłączach i o tym, które dokumenty sprzedający ci przekaże.

Cena, termin zapłaty i zabezpieczenie

Cena musi być zapisana dokładnie tak, jak ją uzgodniliście, razem z rozliczeniem wpłaconego zadatku lub zaliczki. Sprawdź numer rachunku sprzedającego i termin zapłaty pozostałej kwoty. Jeśli działka ma hipotekę, sprawdź też, jaka część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego. O spłacie obciążenia przy zakupie piszemy w poradniku o działce z hipoteką.

Spotykane rozwiązania to zapłata przed aktem, zapłata w dniu aktu albo depozyt notarialny. Przy depozycie notariusz przyjmuje pieniądze na przechowanie, żeby wydać je osobie wskazanej przy złożeniu. Warunki wypłaty, np. wpis twojej własności albo wykreślenie hipoteki, opisuje protokół przyjęcia depozytu. Depozyt powoduje dodatkowe koszty, dlatego zapytaj o nie kancelarię.

Akt może też zawierać poddanie się egzekucji. Sprzedający może się jej poddać co do wydania działki, a kupujący co do zapłaty ceny. Kodeks postępowania cywilnego wymaga, by w akcie wskazać termin lub zdarzenie, od którego zależy wykonanie. Taki akt jest tytułem egzekucyjnym, a do egzekucji potrzebna jest jeszcze klauzula wykonalności nadana przez sąd. Dzięki temu nie musisz najpierw wytaczać procesu.

Wydanie działki, rękojmia i podział kosztów

Z chwilą wydania działki przechodzą na kupującego korzyści i ciężary z nią związane oraz ryzyko przypadkowego uszkodzenia. Strony mogą umówić się inaczej, dlatego data wydania powinna być w akcie wprost. Jeśli działka ma zostać uprzątnięta albo sprzedający ma zabrać z niej maszyny czy materiały, wpisz to razem z terminem.

Strony mogą rękojmię za wady rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć. Jeśli kupujesz jako konsument od przedsiębiorcy, ograniczenie jest dopuszczalne tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych. Wyłączenie jest bezskuteczne, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę. Pełne wyłączenie rękojmi w umowie między osobami prywatnymi jest legalne, ale oznacza, że ryzyko nieznanych wad, np. zasypanego szamba, przechodzi na ciebie. Wtedy staranne oględziny i badania gruntu przed aktem są jeszcze ważniejsze.

Ustawa nie przesądza, kto płaci koszty notarialne. Strony same się na to umawiają, a w akcie powinno to być zapisane. Przed terminem poproś kancelarię o wyliczenie taksy, PCC i opłat sądowych. Zestawienie wszystkich wydatków znajdziesz w poradniku o kosztach zakupu działki, a zasady dotyczące PCC i VAT w tekście o podatku od zakupu działki.

Dzień podpisania: odczytanie, poprawki, wnioski do KW

1. Weź oryginały. Dowód osobisty lub paszport. Jeśli działasz przez pełnomocnika, pełnomocnictwo musi mieć tę samą formę co umowa, czyli formę aktu notarialnego. Notariusz ustala tożsamość stron na podstawie dokumentów, a przy wątpliwościach co do zdolności strony do czynności prawnych nie może dokonać czynności.
2. Słuchaj odczytania. Przed podpisaniem akt musi zostać odczytany. Notariusz upewnia się, że strony rozumieją jego treść i że jest zgodny z ich wolą. Porównuj tekst z poprawionym projektem, szczególnie liczby.
3. Zgłaszaj poprawki od razu. Skreślenia i poprawki muszą zostać omówione przed podpisaniem. Zmiana po podpisaniu wymaga już nowej czynności notarialnej. Wyjątkiem są oczywiste pomyłki pisarskie, które notariusz prostuje protokołem.
4. Sprawdź wnioski do księgi. Przy przeniesieniu własności nieruchomości notariusz składa elektronicznie wniosek o wpis do księgi wieczystej, najpóźniej w dniu sporządzenia aktu. Na żądanie strony wniosek może objąć inne wpisy, np. wykreślenie hipoteki lub wpis hipoteki banku kredytującego. Upewnij się, że akt to przewiduje.
5. Odbierz wypisy. Wypisy aktu dostają strony i osoby wskazane w akcie. Zachowaj je, bo będą ci potrzebne w urzędzie gminy i u dostawców mediów.

Powiązane poradniki